Каких сюрпризов от рынка недвижимости ждать в 2016 году

Каких сюрпризов от рынка недвижимости ждать в 2016 году

Как правильно купить квартиру, оформить на неё право собственности и заплатить налоги — новое в законодательстве

Покупка жилья — это не только приятные хлопоты. Предвкушение новоселья может омрачить недоверие к застройщику, который часто продаёт лишь эфемерное право на имущество, а не конкретные квадратные метры, а также проблемы с оформлением права собственности на готовое жильё и перспективы вскоре стать плательщиком налога на недвижимость. Усложняют ситуацию для собственников жилья и его покупателей частые законодательно-правовые новшества и их "вольная" трактовка операторами рынка и судами.

Права без гарантии

Приобретение жилья у застройщиков пугает неопределённостью, несмотря на то, что интересы покупателей должны быть защищены правовыми механизмами. Как отмечают юристы, в соответствии с Законом Украины "Об инвестиционной деятельности", инвестирование в новостройки может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также путём выпуска целевых облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается недвижимостью. "Инвестирование через ФФС считается наиболее оптимальным благодаря чёткой законодательной базе. Но в случае покупки недвижимости через ФФС или ФОН инвесторы несут дополнительные затраты на оплату работы управителя, что, учитывая среднюю продолжительность стройки в 1,5–2 года, выливается в немалые деньги. Целевые облигации являются самостоятельным активом. Но главный их недостаток — отсутствие законодательных механизмов обмена бумаг на недвижимость и регистрации права собственности на неё", — детализирует юрист АО "Вдовичен и партнёры" Виктория Сергейчук.

Ни одна из существующих схем покупки новостроек сегодня не гарантирует получения права собственности. Фактически единственной гарантией соблюдения прав инвестора является репутация застройщика

В условиях кризиса застройщики оптимизируют не только проектные решения, но и схемы привлечения денег. То есть рынок идёт по пути упрощения и удешевления способов продажи жилья. "Широко используются предварительные договоры, договоры купли-продажи имущественных прав и схожие гражданско-правовые договоры. С целью уменьшения налогового бремени в цепочку продажи часто входит венчурный фонд. Но всё ещё можно встретить и такие более сложные и дорогостоящие способы, как целевые облигации и другие ценные бумаги, ИСИ и ФФС", — говорит партнёр ЮФ "Василь Кисиль и Партнёры" Александр Бородкин. В новостройках под Киевом продажа через ФФС — большая редкость. По словам Олеси Скринник из Development Investment Management в пригороде до сих пор существуют такие архаичные способы финансирования строительства, как кооперативы или "на доверии", когда застройщиком является частное лицо. Также в пригороде широко распространены разнообразные предварительные договора.

Опрошенные Фокусом специалисты предупреждают, что практически ни один из названных способов не даёт покупателю полной уверенности в том, что он получит право собственности на введённое в эксплуатацию жильё. "ФФС, который формально защищен денежной массой на счету управляющей компании, в большинстве случаев является мыльным пузырём, потому что деньги управителя ещё до начала строительства переводятся в ценные бумаги, а реально на счету их нет, — предупреждает управляющий партнёр KievStandard Олег Перегинец. — От выполнения предварительного договора застройщик может отказаться. А за нарушение договорных отношений его будет сложно привлечь даже к криминальной ответственности, не говоря о возврате денег".

Недавние прецеденты из судебной практики подтверждают, что покупателям жилья в случае возникновения недоразумений с застройщиком вряд ли стоит рассчитывать на благосклонность фемиды. В частности, юрист АО "Вдовичен и партнёры" Виктория Сергейчук приводит в пример постановление Верховного Суда Украины по делу №6-1858цс15, из которого следует, что заключение договора купли-продажи имущественных прав не означает перехода права собственности на объект строительства. Истец по этому делу выплатил полную стоимость имущественных прав на квартиру в ЖК Коцюбинский. Однако после сдачи дома в эксплуатацию ответчик не передал техдокументацию на квартиру и не предоставил акт приёма-передачи имущественных прав, без чего инвестор не может оформить право собственности на готовое жильё.

Подобная ситуация может сложиться и при покупке недвижимости через предварительные договора купли-продажи. "По Гражданскому кодексу стороны такого договора обязуются в течение определённого срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. В момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости ещё не существует. Таким образом, предметом договора выступают намерения заключить основной договор. Никто из покупателей не может быть застрахован от того, что такие же предварительные договора купли-продажи не будут заключены ещё с несколькими инвесторами", — предупреждает Виктория Сергейчук.

 

Вместо бумажного свидетельства подтверждением права собственности теперь служит запись в Реестре вещных прав на недвижимое имущество. Получить информационную справку из него можно в интернете по адресу: https://kap.minjust.gov.ua

Собственность без свидетельства

С 1 января 2016 года свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество больше не выдаётся. Право на владение квадратными метрами теперь подтверждает только запись в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, а наличие у владельца бумажного документа больше не является обязательным. Подобные изменения обусловлены вступлением в силу с 2016 года новой редакции Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений". Хотя граждане беспокоятся из-за отмены документа с мокрыми печатями и подписями, специалисты убеждают, что процедура оформления права собственности стала проще. Мол, отмена бумажного свидетельства не несёт в себе ни малейшего риска разгула квартирного рейдерства.

В Украине действует достаточно чёткий законодательный алгоритм получения права собственности и утверждён перечень документов, которые подаются для регистрации (заявление, паспорт, идентификационный код, договор купли-продажи или дарения), а данные о каждой сделке сохраняет электронный реестр. "Вторичную регистрацию осуществляют нотариусы во время заключения договора купли-продажи, дарения или другой сделки о переходе права собственности. Это достаточно простой механизм, и проблем с ним нет. С 1 января 2016 года право первичной регистрации недвижимости также получили нотариусы", — объясняет Олег Перегинец. Покупатели жилья в новостройках за счёт этого нововведения только выиграют. Ранее право собственности на первичное жильё оформляли только государственные регистраторы. Сделать это у нотариусов будет и быстрее и проще.

За несвоевременную уплату налога на недвижимость полагается штраф в 10–20% от суммы задолженности

По мнению партнёра ЮФ "Василь Кисиль и Партнёры" Александра Бородкина, ещё одним полезным новшеством для покупателей жилья является введение принципа экстерриториальности, что открывает возможность регистрировать право собственности у нотариуса в пределах всей Украины независимо от места расположения имущества. Ещё один полезный бонус — возможность подачи заявлений на регистрацию прав в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП). Стоимость регистрации теперь составляет от 0,1 до 5 минимальных зарплат (в начале 2016 года — 137–6890 грн) в зависимости от срока выполнения, который варьируется от 2 часов до 5 дней.

Обложили по-новому

В 2016 году владельцам любой недвижимости, кроме земельных участков, придётся заплатить налог на недвижимость, начисленный за 2015 год. Не облагаются налогом квартиры до 60 кв м и дома до 120 кв м независимо от их количества, а если в собственности у одного лица находится и квартира, и дом — от их совокупной площади можно отнимать льготные 180 кв м. Платить придётся только за площади, которые превышают установленную льготу. "Объектом налогообложения также является нежилая недвижимость, — напоминает Виктория Сергейчук. — Согласно разъяснениям Минфина, к таким объектам относятся сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба и т. п. Как следствие, владелец загородного дома площадью 120 кв м не будет платить налог, а бедный аграрий заплатит за свои сараи".

Собственникам недвижимости налоговые уведомления-решения будут вручаться под расписку или присылаться по месту регистрации с уведомлением о вручении до 1 июля 2016 года. У плательщиков для оплаты налога будет всего 60 дней со дня вручения уведомления-решения. Забывчивость обойдётся дорого — за несвоевременную уплату налога на недвижимость полагается штраф в 10–20% от суммы задолженности.

Налоговые уведомления-решения в 2016 году, по всей видимости, получат далеко не все собственники недвижимости, которая должна подпадать под налогообложение. "С 1 января 2013 года начал функционировать Госреестр вещевых прав на недвижимое имущество, и пока примерно треть объектов недвижимости в нём отсутствует. А тут срабатывает правило: нет в реестре — нет недвижимости — нет собственника недвижимости — нет налогового решения-уведомления об уплате налога — нет обязанности платить налог", — объясняет Виктория Сергейчук из АО "Вдовичен и партнёры". Правда, как напоминает собеседница Фокуса, у налоговиков для доначисления налога в распоряжении есть три года.

Новогодним сюрпризом для плательщиков налога на недвижимость стало изменение его максимальной ставки в связи со вступлением в силу новой редакции Налогового кодекса. Теперь органы местного самоуправления имеют право устанавливать ставку налога на недвижимость в пределах 3% от размера минимальной заработной платы на 1 января отчётного года за 1 кв. метр базы налогообложения. Ранее максимальная ставка составляла 2% от минимальной зарплаты.

источник: ibud.ua