Жилье в зоне риска

Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и ее отягощений» Верховная Рада приняла еще 26 ноября 2015 года. С 13 декабря вступил в силу сам закон, а с 1 января 2016 года - внесенные им изменения. Новшество заключается не только в том, что теперь недвижимость, в том числе и жилую, в Украине регистрировать придется по-новому. Теперь за ней придется присматривать гораздо тщательнее. Чтобы не увели…

Практически сразу бросается в глаза главная фишка свежеиспеченных правил регистрации прав на недвижимость. Она заключается в том, что теперь выдача регистратором любых документов в бумажной форме, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, действующим законодательством… не предусмотрена. Впрочем, при очень большом желании человеку все же могут выдать распечатку из реестра. На простой бумаге, без подписей и печатей. Так, для памяти. И это далеко не единственный сюрприз в новом законе…

Одна из официальных причин принятия новых правил регистрации прав собственности на недвижимость, безусловно, забота о простых украинцах. «Новшества направлены на то, чтобы юридическим лицам и простым гражданам стало проще узаконить свое право на дом, квартиру или другую недвижимую собственность, - пояснил юрист, специализирующийся в области недвижимости, Владимир Столитний. - Если раньше договора купли-продажи, мены, дарения, вступления в наследство регистрировал только нотариус, то сейчас это можно сделать, например, в центре предоставления админуслуг, а со временем - даже в сельсовете, если его должностные лица (председатель или секретарь) получат доступ к реестру. Особенно это актуально в глубинке, ведь в райцентрах нотариусов мало, и очередь к ним расписана на недели вперед, а в селах их вовсе нет».

Действительно, по новому закону список тех, кто может регистрировать права собственности на недвижимость, существенно расширен. Для начала, это - нотариусы. Они, кстати, с нынешнего года получили полномочия государственных регистраторов и теперь могут регистрировать права на недвижимость без любых нотариальных действий по отношению к этой недвижимости. Кроме них такие права получили, естественно, государственные регистраторы прав на недвижимость. Полномочия в сфере регистрации прав на недвижимость получили также городские и районные государственные администрации. К ним легко могут присоединиться также исполнительные органы городских, сельских и поселковых советов. Для этого нужно лишь, чтобы их советы приняли соответствующее решение. Также аналогичные полномочия получают государственные исполнители. Правда лишь во время принудительного выполнения решений, вынесенных судами. И, наконец, регистрировать права собственности на недвижимость смогут… просто аккредитованные в Минюсте субъекты. По некоторым данным, старт аккредитации для всех желающих должен случиться в начале апреля нынешнего года. И уже в самом этом длинном списке «уполномоченных лиц» многие эксперты видят изрядные риски новой системы. Из-за резко возросшего количества допущенных к реестру небезосновательно ожидается не менее резкое снижение среднего уровня квалификации новоиспеченных регистраторов. Ведь если раньше вопросом занимались нотариусы, то теперь к ним примкнут, среди прочих, даже работники сельсоветов. Не вызывает никаких сомнений, что львиная доля местных советов захочет иметь соответствующие права и полномочия. Как следствие, можно уверено прогнозировать резкий рост количества ошибок и (чего греха таить) злоупотреблений. Тем более, что есть весьма настораживающие нюансы. «Плата за срочную регистрацию смены права собственности необоснованно завышена, - заявил Владимир Столитний. - Если она проводится за 2 часа, нужно заплатить 5 минимальных зарплат - 6890 грн. Раньше это было бесплатно. Если она проводится за сутки, то нужно заплатить две минимальные зарплаты - 2756 грн., а если за 14 дней – лишь 137,8 грн. Очевидно, что подавляющее большинство будет ждать две недели, но до 2016 года нотариус вносил данные в реестр и выдавал выписку из него в течение часа. А теперь, за две недели ожидания есть опасность, что квартиру перепродадут еще раз…».

Порядок регистрации

Сам новый порядок государственной регистрации прав на недвижимость таков. Все начинается с заявления. Уполномоченное лицо, к которому обратились, составляет и распечатывает заявление в двух экземплярах, которые подписывают заявитель и регистрирующий. Один экземпляр заявления остается у заявителя, второй идет в комплект документов, предоставленных для регистрации. Регистрирующий регистрирует заявление в базе данных заявлений. Моментом принятия заявления считаются дата и время его регистрации в этой базе.

Вместе с заявлением заявитель подает оригиналы документов, необходимых для регистрации, и документы, подтверждающие оплату админсбора и внесения платы за предоставление информации из Госреестра, если, конечно, заявитель не освобожден от таких платежей. Со всех оригиналов документов, необходимых для госрегистрации прав, регистрирующий делает электронные копии. Потом регистрирующий изучает документы и решает - регистрирует он права собственности или отказывает в этом. Если нет отказа, регистрирующий вносит соответствующие записи в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество.

По желанию заявителя, регистрирующий может сделать для него распечатку из Госреестра. Это делается на обычном листе бумаги (какие-то специальные бланки не используются), без подписей и печатей. Это просто распечатка. И все. Как уже говорилось, выдача любых документов регистрирующим в бумажной форме больше не предусмотрена действующим законодательством. «В целом, такое положение, конечно, весьма прогрессивно, но населению, особенно пожилому, не просто будет понять, что право на их квартиру подтверждается обычной распечаткой», - считает старший юрист юридической компании Prove Group Антон Каганец.

Все дело - в нюансах

Зарегистрированное право собственности можно проверить и подтвердить, войдя в базу Госреестра прав на недвижимое имущество. Кстати, 9 февраля вступили в силу утвержденные Минюстом изменения в «Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины». В документ внесены коррективы в связи с предоставлением нотариусам прямого доступа к реестру юридических и физических лиц. И среди прочего там говорится, что «нoтapиaльнoe дeйcтвиe в oтнoшeнии недвижимого имущecтвa coвepшaeтcя нa ocнoвaнии инфopмaции из Гocудapcтвeннoгo peecтpa пpaв нa нeдвижимoe имущecтвo, пoлучeннoй путeм нeпocpeдcтвeннoгo дocтупa к нeму».

И все кажется просто и ясно, но есть нюансы, в которых, как утверждают французы, обычно и кроется дьявол. Дело в том, что реестр недвижимости действует в Украине лишь с 1 января 2013 года, и если до этого момента квартира, дом или другой объект недвижимости не меняли владельца, то в реестре такого объекта банально нет. Он может находиться в другом реестре – электронном реестре Бюро технической инвентаризации (БТИ). Этот реестр появился в 2010 году и включает в себя информацию по смене собственников объектов недвижимости в 2010 - 2012 годах. Если объект не менял собственника после 2010 года, тогда его и в этом реестре нет. Он должен быть в бумажном архиве БТИ. И тут начинается самое интересное. Если объекта недвижимости нет в Реестре прав на недвижимое имущество (а, по некоторым данным, там нет 70-75% всех объектов недвижимости в Украине), а с ним необходимо совершить какое-то действие, тогда придется идти в БТИ и брать справку оттуда, что объект действительно есть в их реестре. Штамп о регистрации БТИ на документе, нотариально фиксирующем право собственности, во внимание приниматься не будет! Нужна будет именно справка из БТИ. А ведь в архиве БТИ, при желании, документы можно искать вечно и так и не найти. Какое непаханное поле для коррупции. А еще, как показывает опыт, такие архивы просто чудесно горят.

В этой связи особо обращает на себя внимание недавнее предупреждение Минюста Украины о том, что внесенная в Госреестр недвижимость гарантированно защищена от аферистов, а вот жилье, зарегистрированное в бумажном реестре, может быть перепродано втайне от владельца (!). И совет - немедленно внести свою недвижимость в Госреестр. Сделать это можно у нотариуса (примерно за 300 - 500 грн.) или в центрах административных услуг, которые есть в крупных городах (за 34 грн.). В то же время в Минюсте подтвердили, что все бумажные документы на недвижимость действительны. Вот только получается, что они, по сути, больше ничего юридически не подтверждают. «Владельцам недвижимости советуем периодически проверять свои объекты собственности в реестре, - посоветовал Антон Каганец. - А если они еще не внесены в него, то обязательно внести».

Надежны ли электронные базы данных?

Такое положение дел заставило многих простых украинцев всерьез опасаться рейдерских атак на свое жилье. И действительно, если теперь не будет «документа с синей печатью», то единственная надежда - на электронные базы данных реестра и то, что они надежно защищены. Но расширение списка людей, имеющих доступ к реестру, в сочетании с тем, что Украина занимает одно из первых мест в мире по коррупции, а также с тем, что украинские хакеры - одни из лучших в мире, на оптимизм никого сильно не настраивают. Как прокомментировал в интернете новые правила один украинский хакер: «Класс! Раньше любой законный владелец мог немедленно предъявить нотариальный документ о праве на жилье с отметкой и печатью БТИ о госрегистрации его прав. Сейчас же можно просто в реестре чуток подправить, и вы - владелец Межигорья!».

Остается надеяться, что он бравирует.

В такой ситуации совершенно непонятно, чем поможет совет «периодически проверять свои объекты недвижимости в реестре». Тем более, что и здесь есть свои нюансы. Информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременениях, содержащаяся в Госреестре прав, является открытой и общедоступной. Теоретически. На практике есть, как минимум, два «но». Для физических и юридических лиц информация предоставляется в электронной форме через официальный сайт Минюста, при условии идентификации такого лица с использованием электронной цифровой подписи или иного альтернативного средства идентификации личности, или в бумажной форме госрегистратором. В этом месте легко можно себе представить какую-нибудь бабушку, использующую свою электронную цифровую подпись для доступа к реестру. И, кстати, расплатившуюся за приобретение этой электронной подписи из своей громадной украинской пенсии.

Также информация из Госреестра прав не предоставляется физическим и юридическим лицам в случае невнесения платы за предоставление информации или внесения ее в неполном объеме. Говоря проще, информация платная. Так что можно проверять хоть каждый день. Пока остатки пенсии после покупки электронной подписи не подойдут к концу… 

Основные новшества закона:

(Подготовил Данил Павлов)

Информацию из реестра можно получить по:

 

источник: dnews.donetsk.ua